Wat gebeurt er als een erfgenaam een onroerend goed uit de nalatenschap wil kopen?

Laten we even het voorbeeld nemen van Jeanne en haar drie kinderen, Marc, Philippe en Chantal. Bij het overlijden van Jeanne bestaat haar nalatenschap uit de gezinswoning, een bankrekening en een wagen.

Tenzij Jeanne een testament zou hebben opgesteld met een andere verdeling, erven haar kinderen elk een derde van de nalatenschap. Elk kind erft dus een derde van het huis, een derde van de wagen en een derde van de bankrekening.

Na het overlijden van moeder wil Marc in de gezinswoning gaan wonen. Philippe en Chantal stemmen ermee in hun deel (ofwel de resterende twee/derde) van het huis aan Marc te verkopen.

Is de waarde van de nalatenschap gelijk aan de aankoopwaarde van de delen van de andere erfgenamen?

In het kader van de nalatenschap moeten de erfgenamen de waarde van het huis bepalen, maar ook de waarde van de wagen en de bankrekening. Deze bedragen moeten worden opgenomen in de aangifte van nalatenschap. Op basis van deze bedragen zal de fiscus de door de erfgenamen verschuldigde successierechten berekenen.

De waarde, vermeld in de aangifte van nalatenschap, zal in principe worden gebruikt om de terugkoopwaarde te bepalen die Marc aan Philippe en Chantal zal moeten betalen voor hun deel.

Het is belangrijk om dezelfde waarde te behouden, anders zal de fiscus zich afvragen waarom de “waarde van de nalatenschap” verschilt van de “terugkoopwaarde”. De fiscus kan in dat geval een onderzoek starten en eventueel bijkomende successierechten aanrekenen of een boete opleggen.

Hoe bepaal je de waarde van een onroerend goed?

Het volstaat echter niet dat de “waarde van de nalatenschap” en de “terugkoopwaarde” gelijk zijn. Erfgenamen zouden geneigd kunnen zijn om een lagere waarde op te geven om minder belastingen te moeten betalen.

Het principe is dat de opgegeven waarde voor het onroerende goed moet overeenkomen met wat we de “geschatte waarde” noemen. Het betreft de marktwaarde, de prijs die de erfgenamen zouden kunnen krijgen als ze het goed zouden verkopen onder normale omstandigheden.

De fiscus kan controleren of de opgegeven waarde wel degelijk overeenkomt met de geschatte waarde. Als de opgegeven waarde lager is dan de geschatte waarde, kan de fiscus bijkomende successierechten, verwijlinteresten of boetes opleggen. Is de opgegeven waarde hoger dan de geschatte waarde, dan kunnen de erfgenamen de te veel betaalde successierechten echter niet terugvorderen.

Om de juiste waarde van een goed te bepalen, hebben de erfgenamen 2 mogelijkheden:

- Een “eenvoudige expertise”. Deze expertise kan door iedereen worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld door de erfgenamen zelf, een deskundige of een vastgoedmakelaar. Het voordeel van deze optie is dat ze doorgaans goedkoper (of helemaal gratis als de erfgenamen het zelf doen) en eenvoudiger is. Het nadeel is dat de fiscus de geschatte waarde kan betwisten als ze een vermoeden hebben dat deze niet in werkelijkheid is met de realiteit.

- Een “voorafgaande expertise”. In dit geval wordt bij de fiscus een aanvraag ingediend om een onafhankelijke schatter (expert) aan te stellen om het vastgoed te schatten. Het voordeel van deze optie is dat de fiscus deze waarde niet kan betwisten. Het nadeel is dat deze expertise duurder is en dit veel omslachtigere procedure betreft. Als je niet akkoord gaat met het door de schatter vastgelegde bedrag, moet je bovendien een bezwaarschrift indienen.

N.B. - In Vlaanderen bestaat deze “voorafgaande expertise” niet, maar het is wel mogelijk om een beroep te doen op een schatter (expert) die een verslag opmaakt op basis van door de Vlaamse Belastingdienst vastgelegde principes. Dit verslag wordt beschouwd als correct.

Wat zijn de kosten voor de terugkoop van de delen van de mede-erfgenamen?

Zoals bij elke overdracht van onroerend goed moet de koper registratierechten (belastingen) en notariskosten betalen.

De notariskosten verschillen van notaris tot notaris, maar zijn ook afhankelijk van de waarde van het goed. Voor een huis ter waarde van 200.000 euro, moet je rekenen op notariskosten van 3.500 tot 4.000 euro.

Naast de notariskosten moet de koper ook registratierechten betalen. Voor een “klassieke” aankoop liggen de registratierechten tussen 6 en 15% (afhankelijk van het gewest en het type aankoop).

Maar als iemand al eigenaar is van een deel van het onroerend goed en hij of zij de andere delen van hetzelfde goed terugkoopt, worden de registratierechten “verminderd” met 1% in Brussel en Wallonië en met 2,5% in Vlaanderen. Dit zal dus het geval zijn voor Marc die van dit verminderd tarief kan genieten voor de terugkoop van het deel van zijn broer en zus.

Deze verlaagde registratierechten worden berekend afhankelijk van het feit of het een gedeeltelijke of een volledige terugkoop betreft:

- Gedeeltelijke terugkoop: dat is het geval als de koper na de overdracht niet voor 100% eigenaar van het goed is. Als Marc bijvoorbeeld enkel het deel van zijn zus, maar niet dat van zijn broer koopt. In dat geval wordt het verminderde tarief (1 of 2,5%) enkel op het overgedragen deel berekend.

- Volledige terugkoop: dat is het geval als de koper na de overdracht voor 100% eigenaar van het goed is. Als Marc bijvoorbeeld tegelijkertijd het deel van zijn zus Chantal (1/3) en het deel van zijn broer Philippe (1/3) koopt. In dat geval wordt het verminderde tarief (1 of 2,5%) op de totale waarde van het goed berekend.

In ons voorbeeld wil Marc dus alle delen, dat van zijn broer en zijn zus, kopen. Hierbij moet hij dus slechts één keer notaris- en registratiekosten betalen.

Wanneer mag het gebouw worden verkocht?

Het onroerend goed mag worden verkocht zodra de erfgenamen het attest van erfopvolging hebben ontvangen. Ter herinnering, dit document bevestigt officieel de identiteit van de erfgenamen en hun rechten in de nalatenschap. In ons voorbeeld vermeldt het attest van erfopvolging dat Marc, Philippe en Chantal als erfgenamen elk een derde van de nalatenschap krijgen, inclusief het huis.

Het is trouwens raadzaam om, alvorens over te gaan tot de verkoop, aan de belastingadministratie een “attest artikel 90” aan te vragen. Dit document verklaart dat de successierechten werden betaald. Zolang de successierechten niet betaald zijn, heeft de administratie immers het recht de goederen van de nalatenschap (inclusief het huis) in beslag te nemen. Het “attest artikel 90” garandeert dus aan de koper dat de successierechten correct werden betaald en dat het goed niet in beslag kan worden genomen.

Alternatief: een akte van verdeling

Tot nu toe hebben we de mogelijkheid van Marc behandeld om de delen van zijn broer en zus over te kopen. Erfgenamen hebben nog een andere mogelijkheid: overgaan tot een verdeling van de nalatenschap.

Laten we er in ons voorbeeld gemakshalve van uitgaan dat het huis, de wagen en de bankrekening elk 150.000 euro waard zijn (het is een mooie wagen). Marc houdt het huis, Philippe is gek op mooie wagens en Chantal heeft geld nodig voor een persoonlijk project.

In plaats van dat elk kind een derde van het huis, een derde van de wagen en een derde van de bankrekening erft, kunnen de erfgenamen een “akte van verdeling” laten opmaken. Deze akte kan vastleggen dat Marc 100% van het huis, Philippe 100% van de wagen en Chantal 100% van de bankrekening erft.

Een akte van verdeling is ook mogelijk wanneer de goederen een verschillende waarde hebben. In dat geval moeten bepaalde erfgenamen dus het verschil aan de anderen betalen.

In ons voorbeeld heeft een akte van verdeling dus het voordeel tegenover een terugkoop van de delen van Philippe en Chantal, dat Marc geen geld moet betalen om het huis te verkrijgen. Hij ruilt gewoon zijn rechten in de wagen en de bankrekening tegen de rechten in de woning.

Maar of Marc de eigendom van het huis nu verkrijgt via een verdeling van de nalatenschap of door de rechten van zijn broer en zus over te kopen, de hiervoor beschreven regels over de waarde van het goed, de notariskosten en de registratierechten blijven dezelfde.

Wie kan je hierbij helpen?

Legacio begeleidt je bij alle procedures die te maken hebben met een nalatenschap.

Ons team van gespecialiseerde juristen kan je bijstaan om:

• De waarde van een onroerend goed te bepalen;

• Het attest van erfopvolging en de akte van erfopvolging te verkrijgen;

• Een “attest artikel 90” aan te vragen;

• De aangifte van nalatenschap op te stellen;

• Na te gaan welke verminderingen en vrijstellingen van successierechten in jouw situatie in aanmerking komen;

• Je door te verwijzen naar een notaris waar de kosten lager liggen voor de terugkoop van de delen van je mede-erfgenamen.