Que se passe-t-il lorsqu'un héritier veut racheter un bien immobilier qui dépend de la succession ?
Prenons l’exemple de Jeanne et ses trois enfants, Marc, Philippe et Chantal. Au décès de Jeanne, sa succession comprend la maison familiale, un compte en banque et une voiture.
A moins que Jeanne ait rédigé un testament prévoyant un partage différent, ses enfants hériteront chacun d’un tiers de la succession. Chaque enfant héritera donc d’un tiers de la maison, un tiers de la voiture et un tiers du compte en banque.
Après le décès de sa maman, Marc souhaite s’installer dans la maison familiale. Philippe et Chantal acceptent donc de vendre à Marc leurs parts dans la maison (soit les deux tiers restant).
La valeur de la succession est-elle égale à la valeur d’achat des parts des autres héritiers ?
Dans le cadre de la succession, les héritiers devront déterminer la valeur de la maison mais également la valeur de la voiture et la valeur du compte. Ces montants devront être repris dans la déclaration de succession. C’est sur cette base que l’administration fiscale calculera les droits de succession à payer par les héritiers.
Besoin d'aide avec une succession ?
La valeur retenue dans la déclaration de succession sera en principe utilisée pour déterminer la valeur de rachat que Marc devra payer à Philippe et à Chantal pour leurs parts.
Il est en effet important de conserver la même valeur. A défaut, l’administration fiscale se demandera pourquoi la « valeur de succession » est différente de la « valeur de rachat ». L’administration pourrait alors investiguer et éventuellement imposer des droits de succession supplémentaires, voire une amende.
Comment déterminer la valeur du bien immobilier ?
Il ne suffit toutefois pas que « valeur de succession » et « valeur de rachat » soient égales. En effet, les héritiers pourraient être tentés de déclarer une valeur inférieure à la réalité afin de payer moins d’impôts.
Le principe est que la valeur retenue pour le bien doit correspondre à ce qu’on appelle la « valeur vénale ». Il s’agit de la valeur marchande d’un bien, le prix que les héritiers pourraient obtenir en cas de vente du bien dans des conditions normales de marché.
L’administration peut contrôler si la valeur déclarée correspond bien à la valeur vénale. Si la valeur déclarée est inférieure à la valeur vénale, l’administration peut imposer des droits de succession supplémentaires, des intérêts de retards voire des amendes. En revanche, si la valeur déclarée est supérieure à la valeur vénale, les héritiers ne pourront pas récupérer les droits de succession payés en trop.
Pour déterminer la valeur vénale, les héritiers ont 2 possibilités :
- Effectuer une « expertise simple ». Cette expertise peut être réalisée par toute personne. Par exemple, par les héritiers eux-mêmes, un expert ou un agent immobilier. L’avantage de cette solution est qu’elle est généralement moins chère (voire gratuite si les héritiers le font eux-mêmes) et plus simple à mettre en œuvre. L’inconvénient est que l’administration peut contester la valeur ainsi déterminée si elle considère que cela ne correspond pas à la réalité.
- Effectuer une « expertise préalable ». Dans ce cas, une demande est faite à l’administration fiscale afin de désigner un expert indépendant pour évaluer le bien immobilier. L’avantage de cette solution est que la valeur ne pourra pas être contestée par l’administration. L’inconvénient est que cela entraine des frais plus élevés et une procédure plus laborieuse. En outre, si vous n’êtes pas d’accord avec le montant déterminé par l’expert, il faudra introduire une procédure en contestation.
N.B. - En Flandre, il n’existe pas cette « expertise préalable » mais il est possible d’avoir recours à un expert qui réalisera un rapport sur base des principes déterminés par l’administration fiscale flamande. Ce rapport sera alors présumé correct.
Quels sont les frais à payer pour le rachat des parts des autres héritiers ?
Comme dans toute cession de bien immobilier, des droits d’enregistrement (impôts) et des frais de notaire devront être payés par l’acheteur.
Les frais de notaire varient d’un notaire à l’autre mais également en fonction de la valeur du bien. Pour une maison d’une valeur de 200.000 euros, il faut compter entre 3.500 et 4.000 euros de frais de notaire.
Outre les frais de notaire, l’acheteur devra également payer des droits d’enregistrement. Pour un achat « classique » les droits d’enregistrement varient entre 6 et 15% (en fonction de la région et du type d’achat).
Toutefois, lorsque quelqu’un est déjà propriétaire d’une partie du bien immobilier et qu’il rachète d’autres parts dans ce même bien, les droits d’enregistrement sont « réduits » à 1% en Bruxelles et Wallonie et à 2,5% en Flandre. Ce sera donc le cas de Marc qui bénéficiera de ce taux réduit pour le rachat de la part de son frère et de sa sœur.
Ces droits d’enregistrement réduits sont calculés différemment selon qu’il s’agisse d’un rachat partiel ou total :
- Rachat partiel : C’est le cas lorsqu’après la cession l’acheteur n’est pas devenu propriétaire du bien à 100%. Par exemple, si Marc achète seulement la part sa sœur mais pas celle de son frère. Dans ce cas, le taux réduit (1 ou 2,5%) sera calculé uniquement sur la part cédée.
- Rachat total : c’est le cas lorsqu’après la cession l’acheteur devient propriétaire du bien à 100%. Par exemple, si Marc achète en même temps la part de sa sœur Chantal (1/3) et la part de son frère Philippe (1/3). Dans ce cas, le taux réduit (1 ou 2,5%) sera calculé sur la valeur totale du bien.
Dans notre exemple, Marc aura donc intérêt à acheter ensemble les parts de ses frère et sœur. En effet, cela lui permettra de ne payer qu’une seule fois les frais de notaire et les frais d’enregistrement.
Quand peut être vendu l’immeuble ?
Le bien immobilier pourra être revendu dès que les héritiers auront reçu le certificat d’hérédité. Pour rappel, ce document atteste officiellement de l’identité des héritiers et de leurs droits dans la succession. Dans notre exemple, le certificat d’hérédité identifiera donc Marc, Philippe et Chantal comme héritier chacun d’un tiers de la succession, y compris la maison.
Il est par ailleurs recommandé, avant de procéder à la vente, de demander à l’administration fiscale une « attestation article 90 ». Ce document atteste que les droits de succession ont été payés. En effet, tant que les droits de succession n’ont pas été payés, l’administration a le droit de saisir les biens qui dépendent de la succession (y compris la maison). L’« attestation article 90 » garantit donc à l’acheteur que les droits de succession ont été correctement payés et que le bien ne risque pas d’être saisi.
Une alternative : un acte de partage
Jusqu’ici, nous avions envisagé la possibilité pour Marc de racheter les parts de ses frère et sœur. Une autre possibilité s’offre aux héritiers : procéder à un partage de la succession.
Dans notre exemple, par facilité, considérons que la maison, la voiture et le compte bancaire valent chacun 150.000 euros (c’est une belle voiture). Marc tient à la maison, Philippe est passionné de belles voitures et Chantal a besoin d’argent pour un projet personnel.
Au lieu d’hériter chacun d’un tiers de la maison, un tiers de la voiture et un tiers du compte en banque, les héritiers pourraient faire un « acte de partage ». Cet acte pourrait prévoir que Marc hérite de 100% de la maison, Philippe 100% de la voiture et Chantal 100% du compte bancaire.
Un acte de partage est également possible lorsque les biens ont des valeurs différentes. Dans ce cas, certains héritiers devront alors payer un complément aux autres afin d’équilibrer la balance.
Dans notre exemple, l’avantage d’un acte de partage par rapport à un rachat des parts de Philippe et Chantal, est que Marc ne devra pas débourser d’argent pour obtenir la maison. Il échangera simplement ses droits dans la voiture et le compte en banque contre les droits dans la maison.
Toutefois, que Marc récupère la propriété de la maison via un partage de la succession ou en rachetant les parts de ses frères et sœurs, les règles décrites avant concernant la valeur du bien, les frais de notaire et les droits d’enregistrement restent les mêmes.
Qui peut vous aider pour toutes ces démarches ?
Legacio se tient à votre disposition pour vous accompagner dans l’ensemble des démarches concernant l’héritage.
Notre équipe composée de juristes spécialisés peut notamment vous assister pour :
Déterminer la valeur du bien immobilier ;
Obtenir le certificat d’hérédité et l'acte d'hérédité immobilier ;
Obtenir l’« attestation article 90 » ;
Rédiger la déclaration de succession ;
Vérifier quelles sont les réductions et exemptions de droits de succession applicables à votre situation ;
Vous conseiller un notaire dont les frais sont moins élevés pour procéder aux rachats des parts des autres héritiers.